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首创置业股票(02868)怎么样?港股首创置业股票代码及公司介绍
2019-07-23 11:31:33    来源:

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首创置业

公司简介

「首创置业」中的「首」指的就是咱们的首都,全国人民的心脏——北京;「创」即创业;「置业」,那肯定是和房地产有关了。顾名思义,首创置业就是在北京创业置业的房地产公司啦。没错,首创置业发源于北京,最开始的业务也是在北京,自成立以来在北京地区累计开发规模超过400万平方米,总投资超过300亿元。但公司发展到现在,业务可不是局限在帝都了,天津、上海等核心城市的业务也已开始和北京并驾齐驱。截止到2016年9月份,首创置业土地储备规模超过1100万平方米,已入驻全国四大区域近20个城市(如果你是青岛的小伙伴,临近到青岛流亭机场的路的右边,细心看下就会发现有它家开发的项目哦)。

在A股和港股众多的房地产公司中,首创置业算不上一个「大个子」,但还是称得上是一家综合运营房地产的公司。中高档住宅一直是它的主线,辅以开发高档商用物业。如今的房地产公司早已不是之前纯粹「盖楼者」的形象,而是多种物业类型统一管理和综合营运。2005年,首创置业营业收入只有11亿,但10年后的2015年,营收规模已达到158亿。公司发展从一隅到多地,总资产超千亿,成为一家具有较高市场知名度和品牌影响力的房地产开发商。

发展历程

中国的房地产市场是随着国家政策大趋势的变化而发展壮大起来的。我们都知道,中国有较长一段时期实行的是计划经济,城市中的住房都是入职单位给分配的。到了1998年,国家停止了福利分房这一政策,开始了住宅建设市场化和住房消费货币化的新征程。

早在1991年,北京阳光房地产综合开发公司成立,它是首创置业的前身。1995年,首创集团成立,作为一家北京市国资委所属的大型国有企业集团。2002年7月23日,首创置业股份有限公司成立,发起人为首创集团及首创集团下的各个控股子公司,从法律意义上讲,这便是首创置业的历史起点。

2003年是首创置业历史上最为浓墨重彩的一笔。大家应该记得,2003年正是「非典」(SARS)肆虐的一年,而首创置业迎难而上,在当年6月19日成功登陆香港联合交易所挂牌上市,发行股份564630000股,每股发售价1.66港币。首创置业是「非典」后首家在香港上市的H股。上市时,公司引进了战略合作伙伴新加坡政府投资公司(GIC),该公司由新加坡政府全资持有,是全球顶尖的主权财富基金,现已发展成为全球领先的地产投资巨头。GIC坚定看好公司发展前景,一直陪伴到现在,并与公司合作开发17个地产项目,协助公司业务快速发展。

2005年开始,首创开始了向其他城市发展的步伐,把在北京开发的经验成功复制到其它城市。经过多年发展,已构建起住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体三大核心业务线。公司发展突出重点,以北京、天津、上海、重庆和成都为五大核心城市,业务区域辐射全国19个大中型城市,并从2014年开始成功布局澳大利亚、法国等海外市场。除自身上市平台外,首创置业还拥有一家香港上市公司首创钜大有限公司(股票代码HK1329),业务集中于发展奥特莱斯综合物业项目及商用物业项目。

2015年,首创置业向控股股东首创集团定向增发10亿股,募资人民币30.8亿。首创集团对公司的控股地位进一步提升,未来将给公司提供更多资源和信用支持。下图是目前首创置业的股权控制结构图:

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盈利模式

相比其它房地产公司业务的多元化和模式的多样化,首创置业是一家纯粹的房地产公司,业务模式就是拿地、开发,然后卖出去。纯粹的业务模式使得公司能够更加专攻于房地产领域,深耕房地产的纵向链条。2015年全年,首创置业主营业务收入156.8亿,占全部营业收入的99%;而2014年全年,主营业务收入的占比为98%。由此可见,公司主营业务的不仅集中度高,还得到进一步的巩固。

2015年公司主营业务集中度的再次提升的原因,主要是把原本占比就很小的化工产品销售这块业务给出售了,很多人对这个比例没啥概念,但只要你多看几家公司的财务报表,就知道这个比例是非常非常高的了。其它的房地产公司往往会有物业管理、旅游、产业园区建设、物业出租等营业收入,且占总营收有不可忽视的比重。相比之下,主营的单一使得公司受房地产市场景气度影响非常剧烈。投资上素有「不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子」的说法,这种高集中度不利于风险的阻隔和释放。可能正是看到了这个风险,首创置业开始在房地产自身这个链条上想办法。2015年7月,首创集团和国内的房地产大佬万科合作成立首万誉业物业服务有限公司,首创集团占股51%。新的物业公司将引入万科的物业管理品牌「睿服务」物业管理模式,全面服务集团未来的开发项目。

下表是首创置业2014和2015年度主营收入和其他业务收入及其细分项的具体数据。

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行业概况

因为媒体报道往往带有选择性的倾向,像什么10平米学区房天价200万,深圳房价半年上涨50%等等,这给大家的感觉就是,房价一直在跳涨当中,今天若不买,明天则后悔不迭。事实上,中国房地产市场已经出现了分化,全行业全地域单边上涨的时代已经结束。一二线大城市因为改善性需求的释放,资源集聚效应强和价格上涨带来的正向反馈,使得房价不断攀升;另一方面,众多三四线城市依然保持着较高的库存,外来需求疲弱,一直处于「去库存」中,房价并未继续上涨。可以预见,如此分化趋势未来还将持续下去。因为每个城市的集聚效应不一样、资源不一样,所承担的角色也不一样,所以未来房地产是一个个性化的因城施策的市场,会存在一边是火焰、一边是海水的情况,甚至同一个城市中的不同位置也将出现这种分化。国家政策方面,基本上认同了这种趋势变化,强调因地制宜、「一城一策」。这种变化将给各家房地产公司带来机遇和挑战。

在A股市场,房地产板块是证券市场中体量较大的一个板块,资产庞大且数量众多。在香港市场,地产更是处于一种独一无二的地位,香港很多家族都是靠着房地产市场的发展而声名远扬的。甚至对于香港这座城市,从某种意义上来说,可以看作是一座随地产兴衰荣辱的城市。

从净利润指标看,港股处在第一梯队(笔者将净利润超过100亿的企业归于这个分类)的地产公司有9家,中国海外发展、万达,新世界发展处在前三,它们2015年度的净利润分别是340.5亿、301.1亿和268.7亿。首创置业2015年度的净利润是28.9亿,所以它在众多地产公司中算不上一个「大个子」。以最新的2015年度的净利润排行,在香港上市的138家地产公司中,首创置业排在第22位。若按营业收入和总资产等指标来看,首创置业也处在与净利润排名差不多的位置。

虽然规模上不及其他大型地产公司,但在地产这个「数量时代」转入「质量时代」的征程中,首创置业未必不能取得一些独有的优势,况且从绝对数量来讲,一年营收过百亿、利润几十亿的企业也不算小。首创置业一直坚持核心城市的发展战略,区域发展重点突出,主要集中在北京、天津、上海、重庆、成都这5大核心城市。2015年,这5大城市及海外城市悉尼的销售业绩占据了总销售额的87%。另一方面,公司现有的土地储备规模能为未来坚持走聚焦优势区域这条道路打下坚实的基础。

财务概况

首创置业自2002年成立以来,除了头3年,公司营业收入和净利润一直都是稳步增长,可以清晰地看到,公司从北京出发,业务逐步扩展到更多的全国重点核心城市,给股东每年的现金分红也是逐年增多。2015年度是公司业绩非常突出的一年,集团共实现营业收入158亿,同比增长57%;营业利润36亿,同比增长26%;归属于母公司股东的净利润为19.8亿,同比增长17%;集团总资产也突破了千亿大关。经营业绩再创新高,这是首创置业致力于推动实施新五年战略的结果,为公司进一步发展和转型升级奠定了基础。

房地产公司的负债率一直是大家比较关心的指标,因为一旦行业趋势转坏,负债过多就如同蜗牛身上背着的那尊重壳,发展速度肯定会慢下来,甚至会加速侵蚀原来积累下来的资源。首创置业近些年的负债率一直在70%以上(首创的负债率长期财务控制目标就是70%),而纵观整个行业,首创的负债率处在中游靠前的位置。2013年,公司负债率下降明显,从前一年的79%下降至71%,已接近公司的财务控制目标。随后的两年又有所回升,2015年的负债率是76.8%。债务本质上是一种「杠杆」,评价它的影响的时候,不能只是考虑数量的高低,其实更应该关注这种杠杆的成本。近两年,中国经济增长放缓,资金成本下降,也就是借款的利率降低了,首创置业及时抓住了这种机会,通过借新还旧,把原来高利率的债务逐步换成低利率的债务,使得债务成本降低了不少。

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优势及前景

我们谈到首创置业的时候,不得不提的是它的国有背景,而且是国有控股。首创置业的大股东是首创集团,而首创集团是由北京市国资委100%控股的。说白了,它不是一家个人或者某个公司控股的上市公司,这个背景决定了首创置业的稳定性和真实性。这是非常重要的一个优势,作为小股民,抱上国有的「大腿」,一般是不需要去考虑财务欺诈、转移资产等问题的。首创集团已经明确表示,支持首创置业作为集团唯一的房地产平台,这个「大腿」就这么定了。

首创集团持有首创置业超过50%的股份,它的体量可不小。首创集团有环保产业、基础设施、房地产和金融服务四大核心主业,拥有资本运作、产业协同、创新研发、国际合作等竞争优势,立足北京,布局全国,进军海外,拥有5家上市公司。首创集团资产超过1800亿元,享有良好的品牌知名度和社会影响力。在北京市政府的支持下,首创集团凭借雄厚的资产基础和多样化的业务结构,为首创置业的发展提供坚实后盾。

再一个优势就是,在众多的公司中,首创有着清晰的发展战略。下图是首创置业的房产开发区域分布图,可以很清晰的看出,公司的战略是聚焦优势区域,有所为而有所不为。北京、天津、上海,成都,重庆绝对是国内的大城市,环渤海、长三角、珠三角和西部陕川渝又是经济的重点区域,首创置业就一直坚持在这些地区布局。

2015年,公司新增投资土地建筑面积343万平方米,总金额人民币224亿元,其中,五大核心城市及海外的悉尼占比95%,京沪占比70%,公司储备基本维持在未来3年发展的水平上。2016年上半年,公司的平均销售单价已近1.8万/平方米,足见核心城市的高房价特征。

风险及危机

笔者写此百科之际,媒体刚刚报道杭州这座城市已加入到了限购的行列。在我看来,这种不知道啥时候会执行啥政策的不确定因素不单只是对购房者有影响,同时也是地产开发商所面临的风险。以下是首创置业未来可能面临的几种风险。

政策风险:国家先后出台了一系列的房地产调控政策,公司面临的房地产行业政策、信贷政策以及土地政策随时可能进行调整所带来的不确定性会对业务带来风险,包括投资、运营和销售等方面的潜在负面影响。

市场风险:房地产行业近年来在土地购买环节的竞争越来越激烈,公司的主要项目开发地如北京、天津、上海等地区的房地产市场环境,由于激烈竞争而发生着巨大的变化,如果不能比竞争对手更敏锐且有效地对市场需求做出反应,并及时调整公司的产品结构,那就有可能在市场竞争中处于被动地位,从而造成巨大的业务风险。

营运风险:房地产与国民经济和国民生活息息相关,宏观经济形势将影响房地产的总体供求关系、产品供应结构等,如果公司不能适应宏观经济形势的变化,则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。房地产项目开发周期长、投资大、涉及相关行业广、合作单位多,来自客户、供应商、业务合作伙伴的失责行为,内部控制的不足或失误,都可能对公司业务运营造成不良影响。

公司信息

公司名称 首创置业股份有限公司
上市时间 2003-06-19
官方网站 http://www.bjcapitalland.com.cn/index.html
管理团队 董事会主席李松平 首席执行官唐军 首席财务官罗俊
挂牌交易所 香港交易所
所属行业 地产发展商
地址 北京市西城区广宁伯街2号金泽大厦15层
最大股东 北京首都创业集团有限公司
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